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标杆地产企业精装修设计与施工技术要点管控
发布时间: 2022-08-14 00:20:47 来源:火狐电竞APP官网客户端 作者:火狐电竞网页版

  当下,随着越来越多开发商开始放弃毛坯专做精装,仿佛在一夜之间,精装房成为市场的新宠儿。纵观全球,虽然欧美等国家从上世纪70年代起就已经开始普及全装修的住宅,发达国家的住宅产业发展经验表明,全装修住宅是一种趋势,也是住宅产业化成熟的一个标志。但在我国精装修的道路上似乎「任重而道远」。

  从宏观上看,精装房的发展呈现利好走势。近几年一线城市的精装房市场得到了快速发展,精装修房的市场份额逐年稳步递增。其次,从地域上看,精装房的发展呈现出沿海大城市发展快于内地城市的特点。

  从微观上看,精装房已进入快速发展阶段,建筑材料的更新迭代,为未来精装市场提供了优质的补给。

  现代精装的发展趋势:批量化生产、趋向简约的奢华、追求实用功能、要求更高的品质、分工协作度提升、注重个性需求。

  精装项目产品定位及策划、目标成本确定 → 精装项目产品研发、价值发现及设计管理 → 精装项目成本控制、采购及实施前期准备 → 精装项目的施 工管理及项目验收、交付 → 精装项目售后服务、物业管理及增值服务。

  在传统的设计思维模式中,建筑设计和装饰设计属于不同的建设阶段,往往会脱节考虑,现将建筑建造完成,而后再根据装饰需求在进行改造,造成了建筑资源的浪费。

  对工程体系来说,精装修标准化是大趋势,其中设计标准分为:建筑标准化、装修标准化、机电标准化、景观标准化。

  精装设计的标准化基本按照成本标准进行划分,房产集团内部,根据高中低根据不同的成本需求制定精装标准化体系,常规划分为四类:简装-1500元/平米以下,精装-1500~3000元/平米,豪装-3000~6000元/平米,奢装-6000元/平米以上。

  为了更好地降低建筑的成本,有必要把装饰设计提前介入建筑设计,进而达到建筑设计水平和装饰设计水平的共同提升。比如:户型平面、管线管井、点位预埋、设备平台、梁上预留、地面标高、容错尺寸、剪力墙优化等。

  重点核对,户内正负零,阳台标高,电梯厅标高,楼梯间标高,厨房标高,卫生间标高。

  室内设计管控是项目精装修管控的重要环节,设计管理使得室内设计工作更加具体和高效。

  由开发商提出:① 使用功能;② 确定面积;③ 经营理念;④ 风格样式;⑤ 投资情况等内容

  ① 反映功能方面的草图;② 反映空间方面的草图;③ 反映形式方面的草图;④ 反映技术方面的草图

  ① 图册;② 设计说明、平面图布置、主立面图、透视图(效果图)、动画等;③ 模型、材料样板等

  ① 设计说明、工程材料做法表、饰面材料分类表、装修门窗表;② 隔墙定位平面图、平面布置图、铺地平面图、天花布置图、放大平面图;③ 立面图、剖面图;④ 大样图、详图

  ① 给排水:系统、给排水布置、消防喷淋;② 电气:强电系统、灯具走线、开关插座、弱电系统、消防照明、消防监控;③ 暖通:系统、空调布置

  □ 施工中,及时回答施工人员提出的有关设计的问题,根据施工现场实际情况提供局部修改及增补图纸(由设计单位出具修改通知书);进行装饰材料的选样工作,配合设备选型;深化设计图纸确认。

  精装修施工单位根据实际竣工内容编制竣工图纸,由精装修工程部、设计部联合审核并确认。竣工图是合约部对项目结算的主要依据。对竣工图进行资料存档,以备调用。

  在传统建筑与装饰领域中,建筑设计和装饰设计往往没有交集,属于不同的建设阶段。但是随着建筑装饰理念的不断升级,装饰设计和建筑设计出现了较深层次的融合。在建筑设计阶段,探索装饰设计的有机融入,已经成为现代建筑装饰设计的重要趋势。

  精装专业提前介入建筑设计,针对建筑设计中不合理的地方进行改造,减少后期的改动,节省二次投入成本。

  灯光设计是精装修性价比最高的手法。室内设计中灯光设计可以说是相当重要的,建议单独请灯光设计顾问。

  批量精装修施工必须考虑材料的稳定性和施工便利性,如果违背这些前提,一味追求设计效果选择材料,最终批量施工时会造成材料品质无法控制,形成产品缺陷进而影响工程进度及工程成本管控。

  施工界面划分是一个系统性的工作,界面划分的完善性、系统性、具体性体现了项目管理精细化的程度,合理的界面划分能够提高项目管理效率、减少施工管理中的扯皮、工作内容真空现象。

  每个单独的合同都会牵扯到界面划分,划分得越仔细,约定得越详尽,施工时就越能分清权责,出现问题时越容易划分责任。界面划分以施工便利性为前提,结合施工成本一并考虑。简单原则:谁能做、谁专业做、谁做得好、谁成本低、谁愿意做就该给谁做。

  施工单位和甲方就像赛马比赛中「马」和「骑手」的关系,虽然两者各有自己追求的利益点,但终极目标是圆满完成项目,达到双赢。因此选择一个好的搭档很关键。

  1)招标考察必不可少,考察项目必须是参与投标的项目经理亲自管控的项目。(避开标杆企业项目、业态不同项目、政府项目、企业总部,推荐飞行考察)

  2)要提前锁定优秀项目经理的档期,合同内也需明确由谁担任项目经理,并编制无法履约的惩罚条款。(建议备选项目经理)

  3)注意施工单位的地域性,建议选择当地的施工单位,便于成本管控及维保落实。

  「进度」是暂时的,「质量」是永恒的。除极端情况外,「质量」永远应该排在「进度」前面,理性追求「进度」才是可取的。「质量」和「安全」要有一票否决制。

  精装工程施工前,组织所有施工单位管理人员有条件的可扩展到班组长,由建设单位安排设计公司对项目进行设计交底,明确项目要点,相关标准,并进行现场答疑。

  * 要求施工单位进行反交底,并适当对施工单位进行图纸考试,注意施工前期的班组考核及更换。

  多数设计公司所提供的图纸是无法满足施工要求的,即使是设计公司的施工图深度也只能算是扩初图纸,真正可以作为施工依据的图纸还是专业施工图公司或施工单位进行深化的深化图纸。

  图纸是施工的依据,因此在进场前,就应落实施工图深化工作,经深化的图纸分别由设计条线和工程条线确认,作为施工依据及结算依据。因现场原因需要调整的设计内容也一并反映在设计深化图纸中。

  精装设计图纸中,机电专业的图纸尺寸精度相对较低。机电综合管线图对现场顺利施工意义重大,综合管线图反映的是整体情况,涵盖了各专业的管线位置、标高、管径,可较为直观地反映管线的理想排布,建议对关键位置增加截面图,进行详细约定各管线之间的立置关系。有条件的公司还可以引入BIM系统,在电脑上进行虚拟现实,更方便发现各专业管线之间的矛盾。

  除了机电管线,还有防水施工、木基层施工、吊顶封板、墙地砖铺贴、墙地砖铺贴、石材专项施工、空调施工、地暖施工、新风系统等,都是必须关注的地方。

  材料封样方面,设计阶段的材料小样由设计公司提供,反映设计意图和设计效果。投标阶段的材料小样由施工单位提供,以设计封样为标准,结合报价进行小样提供,经甲方认可后封样。施工阶段的材料小样由施工单位提供,常规情况下一式三份,甲方施工单位和监理各执一份,作为材料验收复核的标准。

  材料小样的要求:体量要满足辨别需求、有纹理的材质小样需要反映整体纹理效果、确认的封样需备有设计签字。对封样要有妥善的统一存放管理。

  经过样板房的施工,绝大多数户型的设计与施工问题已得到解决。但批量精装现场问题,尤其是楼层间的问题、公共区域的问题、未做样板间户型的问题都有待发现和解决。

  图纸和实际总会存有偏差,如果大规模推进,造成返工带来的经济损失就是倍数级的。完善施工样板层,及时发现问题,便于在批量施工中进行纠正。样板层也可以作为批量施工的施工标准进行参照,起到示范作业的作用。

  外加工材料的深化设计由外加工单位负责。由于多数外加工材料的基层施工是由精装总包负责完成的,因此深化工作需要精装修总包进行配合。深化的内容涵盖:造型、收口、饰面材质、纹理走向、规格、固定形式等。深化图纸经甲方确认后成为施工依据,根据现场尺寸的复核,形成下单图纸由工厂进行加工。

  外加工下单。现场下单是供货单位的内部行为,依据的是外加工产品的深化图纸。

  纸与现场尺寸产生细微偏差时,在不影响设计效果的前提下,供货单位可根据实际尺寸自行进行调整,如果偏差尺寸已经影响到设计效果,则必须经甲方确认后方可调整下单。

  有经验的管理者会发现,工程进度经常不是被现场拖累下来的,而是受到外加工产品工期拖延的影响延误。管理外加工产品必须要到工厂实地,首先分析整个项目可能会造成进度瓶颈的外加工项目,如石材、加工砖、木饰面、金属制品等。针对重要的外加工项目,派驻实地管控人员,了解第一手加工进度,督促加工单位按照计划要求完成供货。过程中要细化供货计划,及时与工地现场保持沟通,使现场有的放矢。

  饰面工程的内容主要是指石材饰面、陶瓷饰面、玻璃饰面、金属饰面、塑料饰面、木质饰面及混凝土外墙板饰面和店面装饰工程的施工。

  某些天然或人造材料,具有装饰、耐久、适合墙体饰面需要的特性,但因工艺条件或造价昂贵,不能直接作为墙体或在现场墙面上制作,只能根据材质加工成大、小不等成厚薄不一的板、块,并通过构造联结安装或镶贴于墙体表面形成装饰层。这样,能充分利用多种材料装饰内、外墙面,改善建筑物的使用和观感效果;同时,在某种程度上又是预制的,给制作、施工带来方便,如便于加工、缩短工期等,因而虽然工序复杂一些,造价高一些,却都能作为一种有效的高级饰面途径长期沿用下来。

  交叉作业密集发生的三个阶段: ① 隐蔽工程阶段;② 湿作业阶段;③ 收尾安装阶段。

  成品是指基本已完成的工作内容,涵盖材料成本和人工成本。成品一旦遭受破坏,将会导致更换,除损失材料成本、人工成本外,还会增加拆除成本,另外考虑到后期更换为零星施工,二次施工的人工成本也会相应上升。因此成品保护不当导致的经济损失超过原始成本的二倍。

  维修的施工对工期的影响也很大,可能因为一个外加工材料更换导致整个工程进度延误。

  常规工序:正确的工序就应按部就班。精装工序是通过无数工程实践慢慢总结出来的,除非迫不得已,为了局部抢工,否则应禁止颠倒工序施工。

  交接规程:整个精装工程是由一道道工序组合而成,要收获最终的成功,首先应控制每道细节工序的成功。这就像锁链一样环环相扣,前道工序会对后道工序产生影响,工序交接验收是工程细分的重要节点。

  交接要点:① 交接计划;② 实施交接;③ 人员配置;④ 书面资料;⑤ 整改跟进;⑥ 责任原则。

  一房一验是提升产品品质的最重要手段,是顺利交付的有效途径。工程后期应给予一房一验足够的重视,包括人力、物力、时间等多维度支持。

  施工后期留给验收的时间通常不多,分层级、有主次地安排验收是有效节约时间的方法,也能最大限度降低交付风险以及交付后的维修投诉。施工后期重点验收今后维修困难及维修工作面较大的检验项:例如:石材空鼓、淋浴房渗水、饰面明显损伤、设备故障。

  大型交付必先有演练,模拟交付的对象:内部客户、优质客户,交付户数:20户左右(建议涵盖所有户型),模拟交付过程关注的内容:

  交付时产品木已成舟,大的改变已无时间支持,可以通过灵活使用交付技巧来提高交付成功率:

  「装配式装修」在近年来室内设计领域,算是很前沿、火热的词,尤其是在精装房大推的当下。

  装配式精装也叫「工业化装修」,是将工业化生产的部品、部件通过可靠的装配方式,由产业工人按照标准化程序采用干法施工的装修过程。简单来讲,是先在工厂预制好顶板、墙板、地面基层和面层,并预制所需要的专用组装件,之后将成品运到施工现场,利用干式工法组装完成的一种装修形式。

  无利不起早。假如不能在效率、成本、质量等方面有明显的优势,做装配式就是吃力不讨好的行为。但是在现阶段,装配式对房企来说,早就不是该不该做的问题,而是怎么才能做好的问题。

  这里涉及到很多客观因素,比如对装配化率的硬性要求,装配化率的认定等等,产业链的不成熟不完善等等,但作为建设单位并非完全无能为力。对房企来说,这种建造模式其实是施工层面倒逼设计走向标准化模数化,生产走向工业化。只有达到高度设计标准化模数化,生产工业化,施工装配化才能水到渠成。

  随着各项调控政策的出台,房地产市场在逐步的规范化、合理化。离开了黄金市场,房企们面临的是更加理性、更具竞争性的市场环境,促使开发企业提高产品竞争力,优化产品质量,打造更具吸引力的产品。

  在合理市场环境下,高品质楼盘必将成为市场主导。各地之所以推动精装住宅的发展,是由其优势决定的,在未来,精装交房将会是大势所趋,品质源于人性化精装,保证更源自企业之责。

  未来,在以品质安全、绿色智能为目标,不断进行研发创新,美好人居生活,将不再只是一幅蓝图。

  企业家有一个重要特征:学习力。事实上,这种「持续学习」的品质在我们所做的每件事中都是非常重要的。

  高瓴资本张磊先生说过「你的品牌、渠道、零售、规模、知识产权等等都不是护城河,这个世界只有一条护城河,那就是企业家们不断创新,不断的疯狂的创造长期价值。我们发现优秀的企业家身上都具备一个共同的特质,那就是终身学习和研究的能力。」

  言下之意,只有不断「学习」的企业才能不断获得生存和发展的机会。通过持续学习和深度钻研不断去创新,让竞争对手看不懂玩法、跟不上脚步,从而建立超越对手的竞争优势。这世界唯一不变的就是变化本身,社会正在快速变化和发展,如果不学习怎么跟上社会的步伐?

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