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住宅小区总体管理构想及各项规章制度
发布时间: 2022-08-16 05:50:20 来源:火狐电竞APP官网客户端 作者:火狐电竞网页版

  安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作 ,必须做到万无一失。针对项目特点,采取半封闭、半开放式管理,即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主、散客、闲杂人员,分别采取不同的管理控制手段来确保无危险人员进出小区;在交通、物品出入管理上,采用“记忆+规范”法标准化管理,以确保车辆及物品出入的安全。

  针对住宅小区业主成份,在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式,特别措施有:

  2.1 采取酒店式一站服务的方法,只需业主打一个热线服务电话,所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。

  2.2 所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制,在对业主公开承诺的时间内完成。

  2.3 所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的,均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。

  3.1定额档案制。首先分清洁和绿化制定出不同的标准。按照标准配置保洁员、绿化工,从而确保环境服务质量。

  3.2 按照ISO14000国际环境质量体系的要求,全面管理小区的生活环境。不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理,而且将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等方面,必将带给业主一个宁静、优雅、洁净的生活环境。

  小区机电设备包括高低压配电房、治安消防监控系统、水泵房、电梯等。本公司在机电设备、房屋设施和业主家庭报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。

  4.1 定人定机制:将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上,然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚量化,以保证设备的运行状态。

  4.3 不均衡管理:针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作。对设备的检修工作基本上做到不影响业主的正常工作,“零干扰”业主。

  a. 为了更好地对二次装修的进行管理,从业主利益出发,建议业主装修尽量选择实力强、信誉好、经过培训取得合格证书的装修企业。

  b. 业主选择的装修方案应符合规定,不出现违章装修项目,项目管理中心将对装修方案进行严格的审查。

  a. 住户装修,必须提前七天向项目管理中心申报,公共事务助理对业主或使用人的资格进行确认,并提供装修手册。

  b. 业主领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等,如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。

  a. 业主必须如实填报装修内容,并向项目管理中心提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续)。

  b. 在接业主(住户)递交的装修方案一周内,事务助理会同工程服务部、安防部对方案进行严格的审核,保证不出现违章装修方案。

  c. 业主(住户)收到批复后,交纳装修管理押金,带领选定的装修队负责人到项目管理中心办理施工人员登记手续。签订《装修施工队伍责任书》,领取装修许可证。

  a. 所有施工必须按照管理处审批的方案进行,不得有任何更改。如实际情况需要更改,必须报项目管理中心审批,出具更改通知后方可施工。

  b. 施工时间,业主进行现场监理,并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定,按规作业,文明施工。

  c. 装修期限:中小工程为15天,较大工程为20天,最长不越过30天,如确实需要延期,要到项目管理中心办理延期手续。

  d. 施工时间:每天施工时间为8:00—12:00,14:00—18:00。

  e. 装修施工用电不得越过该装修住宅单元的装修表容量,严禁擅自乱接、乱拉电源线;超容量用电在管理处协商后,在项目管理中心的监督下,由管理人员指定位置处接临时电源线,否则造成的一切后果由业主(住户)负责。

  f. 管道供气设施和燃气用具(必须符合国家规定)的安装、装修、拆移、改装,必须由持有专业资格证书的单位施工,上报相关单位审批,用户不得自行安装、拆除、改装。

  g. 装修施工,严禁打拆任何墙体,打拆墙体除责令恢复原状外,按30%—50% 装修押金扣除违约金。

  h. 空调应按安装在项目管理中心统一规划的位置,空调架由项目管理中心设计,统一式样安装。

  i. 严禁封闭阳台,不得改变阳台的用途,防盗窗花由项目管理中心设计统一式样。

  j. 施工过程中要注意垃圾袋装清运,每天垃圾应按指定地方放置并当天清运,楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方,不得损坏公用设备、设施,保持公用地面、墙壁完好和整洁。

  a. 装修工程完毕后,业主(住户)和施工队负责人共同向项目管理中心申请竣工验收,管理处将派人进行查验。

  b. 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收,项目管理中心可安排拆除隐蔽部分遮挡,再行验收,由此造成的损失由业主(住户)自己负责。

  c. 竣工验收后,由项目管理中心验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时,限期改正,再行复验,直到合格。经过3次验收不合格者,项目管理中心可另行指定施工单位进行施工,所发生的费用由业主(住户)承担。

  d. 装修验收合格并使用个月后,经项目管理中心复验确定工程无明显质量问题,将押金退回业主(住户)。

  同时,要接受管理中心对其进行的小区装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。

  5.2.2 本小区内装修队实行凭《装修施工许可证》进场和施工人员凭《出入证》进出制度。各施工队还必须加强内部管理,不得使用三无人员,政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。

  5.2.3 装修施工时间:每天施工时间为8:00—12:00,14:00—18:00。超时施工,管理中心有权责令停工,扣留或没收工具;如需延长施工工期必须向项目管理中心申报。

  5.2.4 施工队在取得进入本小区施工资格并在接到工程后需办理如下手续:

  b. 办理施工人员出入证,每位施工人员需交一寸免冠相片两张;办理一个交纳工本费5元/月,押金10元。

  5.2.5 施工人员只能在“装修施工许可证”指定的现场作业,不得乱窜现场地,违者每人每次扣违约金100元。

  5.2.6 施工过程中要注意垃圾袋装清运,每天垃圾应按指定地方放置并当天清运,楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方,不得损坏公用设备、设施,保持公用地面、墙壁完好和整洁。

  5.2.8 施工后施工队和业主共同向管理中心申请验收时交回进场“装修施工许可证”和“出入证”。

  5.2.9 每项工程验收后,经1个月再复验,确定无质量问题和其他违章现象时,可退回施工押金。

  5.3.1 目的。本规定旨在加强、规范物品搬进(出)管理。有效控制偷盗等治安案件。维护区内居民及商家、单位利益。

  5.3.2 申报制。住宅区住户及商家、单位凡有物品搬出本区,须事先向项目管理中心申报,项目管理中心应及时通知公共事务助理,并向其它部门传达,并保证在搬进(出)物品时提供方便。

  5.3.3 盘查制。项目管理中心安防人员均有责任对所有物品搬进(出)进行盘查;发现可疑情况及时处理,并在有需要时联系治安大队支援;本区出入口岗亭值勤治安员须密切注意进出车辆及人员,发现可疑情况及时进行检查、处理。

  5.3.4 应急处理。区内发现有关可疑情况并且当事人逃脱时,应立即以对讲机、电话等迅速与出入口岗亭及安防员联系,报告有关特征并请示截停,有关人员接到截停请示时须及时反应并予截停、盘查。

  5.3.6 登记。发现可疑情况,及时向安防队长汇报,安防队长应准确及时记录在案,做到凡事有案可查;记录时间、地点、人、事等要素齐全。

  项目管理中心经理是由公司聘任,授权到项目实施物业综合管理的责任人,对公司和住宅区业主委员会负责,保证住宅的环境舒适优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常、文化娱乐活动丰富多彩,住户生活宁静。除带头遵守各项房管法规、政策法令及公司的各种规章制度外,还必须履行下列职责:

  5.4.1 根据房管法规、政策法令、公司的各项规章制度和住宅区物业管理合同规定的条款,实行“管理目标、经济指标”责任制,对住宅区的房屋、公共设施组织验收、接管,对住宅区的交通车辆治安、卫生绿化、维修养护、财务收支及有关区政建设、社区文化等实施全面管理。

  5.4.2 根据公司和住宅区管委会的授权,主持、审查、签定对外的各项经济合同。

  5.4.3 结合住宅区实际,建立、健全各项规章制度,检查、督促员工认真贯彻、执行,并督促员工坚持原则,秉公办事,敬业守纪,维护集体荣誉。

  5.4.4 组织员工学习政治、业务,严格按培训制度培训各类员工,提高管理服务水平。加强员工的团队协作,定期对员工进行考核,公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工,关心员工的生活、福利,调动员工的积极性。

  5.4.5 审批房屋、公建设施的维修、养护计划和住户装修申请,组织维修人员按时保质完成各项任务,并检查督促住户按规定进行装修。

  5.4.6 坚持“取之于民、用之于民”的收费和使用原则,审批资金收支,严格按财务制度办事,努力增收节支,合理使用管理费,不得挪作他用,或向住户乱摊派,乱收费。

  5.4.7 对外来参观访问和住户的来信来访,要热情接待,接受居民监督,提高服务质量,及时处理住户投诉,总结、推广管理新经验,提高管理水平。

  5.4.8 参加物业管理业务培训,不断提高自身素质,完善小区各项管理规章制度和岗位责任制度。

  5.4.9 组织开展社区文体娱乐活动,根据管理规章制度的要求举办文体娱乐竞赛和各种培训班,丰富居民生活内容,搞好精神文明建设。

  事务助理在项目经理的领导下,组织领导员工对楼宇、公共设施、治安、交通、绿化、清洁等实施全面管理,并向项目经理和住户负责。

  5.5.3 负责对员工进行定期、不定期考核,向项目经理提交本部门员工的工作绩效报告。

  5.5.5 积极参加时事政治和业务学习,自觉地遵守国家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各项规章制度。

  5.5.6 坚守岗位,按时上下班,着装整齐,持证上岗,热情接待住户和来访客人,对住户的投诉要有耐心解释,及时处理(一般在24小时内处理完毕)。投诉处理率达100%。

  5.5.7 熟悉住宅区楼宇的结构、楼宇的排列、单元数、户数;管线的走向;各种设备操作方法和开关位置;楼宇和公共设施的维修养护要领和常见故障、常用维修办法;住户的各类、数量、居住人员情况;督促员工及时收缴管理费,收缴率达99%。

  5.5.8 熟悉地方有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定,并能熟练运用;负责制订住宅区管理服务工作计划,监督、指导、检查本处维修、绿化、治安、清洁、消杀等员工做好本职工作,保证住宅区内各项管理指标达到市、省、国家文明住宅区要求,负责处理住宅区内重大违章、违法、违章行为和重大突发事件;懂得发生火警、电梯困人、台风、治安案件时的应急处理办法,并且能够有效及时地组织、安排处理。

  5.5.9 坚持定期详细巡查住宅区,检查本部门及其它部门工作,发现存在及潜在问题,及时安排处理并改进有关工作。

  5.5.10 负责指导、监督建立健全员工档案管理制度,定期查询档案情况,如有档案不全或丢失情况,应及时组织补全。

  5.5.11 督导有关员工向住户宣传国家的方针政策,及时传达政府和公司的各项通知、规定,配合公安机关、居委会搞好人口管理和计划生育工作。

  管理中心是整个住宅区的控制纽带,负责对接到的各类信息进行处理,及时反馈、调度并安排有关人员执行。它集各类业务信息处理中心、交通指挥中心为一体。其具体职责是:

  5.6.1 必须熟悉住宅区管理中心各类管理人员的职责范围及特长,熟悉住宅区楼宇的结构、楼座的排列、单元户数、业主、住户情况及各类设备、器材布置及其控制范围。

  5.6.6 通过监视器密切监视出入小区人员情况,发现可疑情况及时通知附近有关人员予以注意并妥善处理,将发生的情况和处理结果记录在案。

  5.6.7 指挥处理各种紧急情况,下达作战方案,必要时通知有关领导或向社会机构求助,并做好详细记录。

  5.6.9 住户装修或专业技术人员需要暂隔离某报警点时,应积极配合及时恢复并做好记录。

  5.6.10 参加管理中心组织召开的业主、住户座谈会,做好沟通工作,争取业主、住户对管理中心工作的理解和支持。

  工程技术部主管在项目管理中心经理的直接领导下,对工程服务部进行实务性的管理,组织维修工对住宅区的物业进行维修、改造及保养,监督、检查维修工的日常工作,确保住宅区内物业管理的正常运转,具体职责如下:

  5.7.1 服从项目管理中心经理的领导及工作安排,根据项目的管理目标,制订小区内物业维修及养护的实施方案。

  5.7.2 必须具备工民建的有关知识,能编制工程预结算,懂得房屋结构特点以及使用要求。

  5.7.3 必须具备物业的有关管理知识,熟悉《福建省物业管理条例》与管理中心的有关规章制度。

  5.7.4 掌握小区内房屋的分布情况、结构类型,地上及地下管道的走向、分布和起止点。

  5.7.5 接受住户报修或咨询时,态度要热情、和蔼,及时解答、解决住户的疑难问题。

  5.7.6 组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养,确保地下排污、雨水管道的畅通。

  5.7.8 定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训,提高维修工的思想和技术素质。

  5.7.9 响应并参与管理中心组织的公益活动,积极配合其它部门做好各项物业管理工作。

  在项目工程主管的直接领导下,对住宅区的房屋、水、电、公共设施,进行维修养护管理和向住户提供维修服务(服务内容见管理处对外服务制度),其职责如下:

  5.8.1 熟悉住宅区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施,各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控位置,以及设备的性能和使用状况。

  5.8.2 加强学习业务知识,具备工民建的基础知识,能识读施工图纸,绘制简单的平面图、管线大致系统图,能清楚准确地在图纸上标出发生故障的位置。

  5.8.3 经常巡视住宅区,掌握公用设施的运行和完好状况,如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况,应及时组织人员抢修,以确保公共设施完好、设备运转正常。

  5.8.4 经常巡视住宅区,保证上下水、排污管道畅通,按规章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次,化粪池每年清理一次。确保住宅区污水不外溢。

  5.8.5 土建维修工在维修楼地面时,必须首先准确地找到漏、渗水的真正原因,做到一次修好,少返修或不返修。

  5.8.6 电工必须持上岗证,并且严格遵守安全生产条例和操作规程。佩带工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。

  5.8.7 水工在清理地下水池时,在保证地下水池处于通风状态下才能作业;维修给水管道,须关闭总闸时,在提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。

  5.8.8 爱护工具。在每次使用之后,工具保管员在入库前,必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查是否完好无损。若有损坏,要查清原因划清责任,报主管处理。

  5.8.9 工具保管员不得将工具私自外借,不得将库房的常备维修材料私自送人,一经发现处以十倍于材料款处罚外,情节严重者按盗窃罪送公安机关处理。

  5.8.10 负责水电表查核、抄表、维修更换、配合助理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。

  c. 按管理中心制定的收费标准收费并上缴管理中心,不得私自侵吞,违者罚款100—500元。

  d. 不得向住户索要小费或好处,或者收费不开收据,更不能多收、少收、不收费。违者按应收取额的10倍处罚。

  f. 不得在住户家里乱翻东西,若有偷盗行为,一经发现,立即送派出所处理,管理中心给予辞退。

  g. 不得在维修家用电器时,偷窃配件或更换配件时以次充好,让住户蒙受损失,一经发现,除责令其赔偿相应的损失外,管理处给予辞退处理。情节严重者,送交公安机关处理。

  5.9.1 通过开展社区文化活动和各种信息交流渠道,与住户建立良好的关系使住户密切配合各项管理工作。

  5.9.2 在项目内部通过会议活动等形式,增进干部与员工,员工与员工之间的互相沟通,融洽关系。

  5.9.3 通过开展联谊会、茶话会、登门拜访等活动,与物业主管部门、同行业公司、工商、税务、物价、水电气供应、智能设施管理、新闻媒介等单位建立良好的业务协作关系,为物业管理工作创造一个宽松的外部环境。

  5.9.5 统一安排接待来区检查、指导的各级领导,以及行业内外的参观考察团体和个人,做到让来访人士“高兴而来,满意而归”。

  5.9.6 开展员工礼仪培训,组建礼仪服务小组,为住宅区居民提供有偿礼仪服务。

  5.10.1 负责住宅区工程图纸、住户资料和管理中心文件资料等统一管理工作。

  5.10.2 建立、健全档案制度。所有资料分门别类,制作档案目录,并在档案柜上标明存放类别,以便迅速查找资料。资料类别分类概括如下:

  b. 住户资料:住户资料登记表、装修申请资料、房屋维修资料、验房登记表。

  d. 管理中心资料:管理规章制度、管理中心岗位责任制度、国家有关法令制度和文件、人事资料、小区基本情况总汇。

  5.10.3 负责管理中心打字、复印和传真等工作,并负责文件的报送、收取和管理中心报刊、信件发放。

  5.10.4 熟悉辖区内的单元户数和面积,以及管理费、水电费等收费标准及计算方法,并协助收费等工作。

  5.10.5 承办管理中心各类会务工作,会议通知、议程安排、会场布置、会场服务以及做好会议记录、整理会议纪要。

  5.10.6 负责上级和外来文电的收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档等工作。

  安防部主管在项目管理中心经理的直接领导下,对住宅区治安、交通、车辆管理负有全面的责任,其职责如下:

  5.11.1 协助招聘安防员。对安防员人选坚持以25岁以下、高中文化以上、思想品德好、身体健康和身高1.70米以上为标准,主要从录用。不循私情,择优录用。对安防员队伍的发展和建设负有全面责任。

  5.11.2 负责安防员的上岗培训和思想教育工作,对安防员要坚持进行职业道德和思想教育,每年制定安防员训练计划,并接受管理中心和辖区派出所的监督、指导。

  5.11.3 负责与派出所的工作联系,做好防范工作。业务上接受派出所的指导,参加有关维护治安、预防罪案发生等统一行动。

  5.11.4 负责安防队的日常工作安排,合理调配人员。保证流动岗和固定岗24小时无缺岗,无治安死角。

  5.11.6 协助项目管理中心经理每月进行一次岗位考核。公正地评价队员的工作情况,不得故意隐藏或歪曲事实,否则视作失职。

  5.11.8 负责队员的政治思想教育工作。对态度不好者和情况严重者,书面提出处理意见报主任裁决。

  5.11.9 定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、辅警以及突发事件的应急措施、救生知识,定期组织队员参加管理处消防训练,帮助每个队员都能按管理中心的要求达标。

  5.11.10定期回访住户对小区治安状况的意见和建议,并做好记录,向上级回报好的建议。

  5.12.2 带领全班人员加强政治思想学习和安防队业务学习,不断提高思想觉悟和业务技能。

  5.12.4 督促和检查全班人员热爱本职工作,忠于职守,积极自觉地加强工作责任心。

  5.12.5 全面、统一协调全班的工作,监督全班人员着装整齐,文明执勤,礼貌待人,树立良好的安防形象,严格执行作息时间制度。

  5.12.6 每周对全班人员的业务训练进行考核,掌握全班人员的思想工作。

  5.12.7 详细收集住户意见和发现质量问题,及时做好处理,并迅速上报。

  5.13.1 熟悉住宅区楼宇的结构、单元户数、楼座排列、各种公用设施、设备的分布位置,各类公共场所的使用性质和服务对象,系统掌握住宅区整体情况。

  5.13.2 巡视住宅区、勤走、勤查、勤问,发现可疑人员及时进行盘查,发现可疑情况加倍警惕,并及时与班长取得联系或报上级。

  5.13.4 巡逻时注意小区卫生和公用设施和绿地等情况,发现违章和受损坏要及时进行处理和报告,制止住户、外来人员和管理中心员工的违章行为。

  5.13.5 发现违法犯罪分子,立即设法擒拿、报告,必要时或扭送公安机关处理。

  5.13.6 巡视时检查各路口、消防通道是否畅通,消防器材是否百分之百完好,完全疏散标志是否醒目、正确,有无消防隐患。

  5.13.7 协助配合其他安防岗位人员和管理处需及时解决的事项,及时报有关人员处理。

  为了维护本区交通秩序,发挥交通管理员的积极作用,使车辆管理规范化,特制订交通管理员职责:

  5.14.1 住宅区交通、车辆管理员在安防部主管的直接领导下,对小区交通安全、停车场行使管理权。

  5.14.2 上班时间必须着装整洁,佩带标志,上岗姿态端正。对待车主、住户热情有礼,保持严谨的一丝不苟的工作作风。认真做好上岗记录,不在岗位上聊天、会客、做私活。

  5.14.3 在多层停车场的值班安防员,要认真做好交接班时车辆查对记录,不定时轮流巡逻,发现可疑情况立即与治安办值班人员联系并一起调查处理。

  5.14.4 凡入小区的机动车辆,一律发给司机“进出卡”并登记,出小区时即收“进出卡”,核对无误后放行。当住户搬家或搬贵重、大件物品离开小区时,没有管理中心签发 的放行条,不予放行。

  5.14. 5 负责摩托车和自行车的值班安防员,凡进入保管库的摩托车、自行车,一律按固定车位停放,并发给与该位相应的停车卡,车主取车时保管员即收“停车卡”。

  5.14.6 当班巡逻时要注意巡查车辆停放情况,检查车辆装备配件及车厢内存放物资,发现可疑或有安全漏洞及时采取有效措施立即通知车主,同时报告治安办进行处理。

  5.14.7 严格照章办事,若发现车主未锁车门时,要及时通知车主,不得随便翻动车内一切物品,违者除处以罚款外立即辞退。

  5.14.8 负责摩托车、自行车的安防若发现车牌号与停车位号码不相符者,要认真核实无误后方可放行,否则保管员有权扣留该车或送派出所处理。

  5.14.9 24小时轮换值班,分固定岗和流动岗两种,服从统一调度,严守工作岗位,不得随意换岗。对岗位上玩忽职守,造成500元以上经济损失的,由直接责任人负责赔偿,超过500元以上,根据责任轻重给予适当的处理。

  5.14.10 熟记车辆车主、车牌号码和车辆固定车位,熟悉小区通路和停车场环境,每日在交接班要严格查对车辆,并做好详细的记录备查。

  5.14.11 负责车辆的停放次序,指挥进出车辆行驶,学习交通管理知识,熟悉小区出入口环境,加强独立工作能力,能迅速果断处理一般交通事宜,保持小区交通秩序井井有条。

  5.14.12 负责按市政府规定的收费标准收取各种车辆的停车费。对多收费或乱收费私自侵吞者,一经发现处以500—1000元罚款外,立即辞退。

  5.14.13 指挥小区车辆安全行驶,督促车主按规定在临时车位或固定车位上停放车辆,对不听从指挥、压坏绿化、撞坏路牙,或在小区交通路口和消防通道上停放车辆不走者,严格按管理规章制度进行处罚。情节严重者,暂扣其车辆并送有关主管单位处理。

  5.14.14 为了提高交通管理人员的积极性,奖优罚劣,对工作认真负责,在小区交通管理上有创造性、在管理范围未发生交通和其他事故,做出了突出成绩者,由管理中心给予特别奖励。

  5.15.1 全体员工积极主动参加每月消防训练,按消防部门有关规定要求,认真学习有关消防知识和熟练掌握消防器材的正确使用方法和规范操作技术。

  5.15.2 在有关部门的指导下,熟练掌握救生的基本方法。在发生火灾、台风、液化气泄漏、火灾等情况下,能及时赶到现场,疏散和组织住户到达安全地点。

  5.15.3 熟悉住宅区消防器材和设备的分布情况,当有事故发生时,能迅速地找到和利用附近的消防器材进行抢救工作。

  5.15.4 对住宅区内的各楼宇的消防器材设备定期检查及时维修,保证设备处于完好状况,检查防火通道,时刻保质畅通,及时纠正消毒违章和消除火险隐患。

  5.15.5积极做好宣传教育和防范工作,在凡是没有消防器材的地方标明“消防”字样和火警电线”,与住户订立防火安全公约,向居民普及消防知识和基本的救生、抢险措施以及自救、逃生的方法。

  5.15.6 在发生火灾、液化气泄漏、暴风雨等情况时,立即通知有关消防单位,并协助调查事故原因,接受消防人员的指挥,全力开展救护工作。

  主管主要职责是营造小区良好居住环境,搞好小区绿化和清洁卫生,具体职责如下:

  5.16.1 依据小区的环境规划,制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划,挖掘绿化空间,提高绿化覆盖率。

  5.16.2 贯彻建设环保绿化小区的方案,带头组织管理中心全体员工实行环保管理,在园林绿化、垃圾处理、污染控制方面制定详细的管理规定,在小区投入使用三年内通过ISO14000认证。

  5.16.3 对绿化工作和保洁工作,按人分区划片包干作业管理,做到员工之间任务清楚,责任明确,检查考核标准公开,奖惩兑现。

  5.16.4 负责定期组织员工业务培训,提高员工的政治素质,业务技能和工作效率。

  5.16.5 经常巡视检查员工现场工作情况,随时掌握小区内绿化状况和清洁状况,必要时现场督导员工操作。

  5.16.6 精心设计小区内各种环境标识牌,设置小区的人文景观,提高文化品味。

  5.16.7 定期开展小区的消杀工作,并严格按照消杀合同检查和监督消杀工作。

  绿化班长是在主管的领导下,对住宅区的绿化工作实施全面管理,为住户创造、保持怡人的绿化环境。

  5.17.1 熟悉住宅区绿化概况,充分利用和发展绿化地面积,保持绿地率达35%以上,绿化覆盖率达40%以上,绿化率完好达99%以上。因地制宜,合理布置花草树木品种和数量,创造优美的植物景观,发挥绿化的生态环境效益。

  5.17.2 提高绿化养护管理的知识和技能,熟悉花草树木的品种、名称和裁培管理方法,掌握花木病虫害的防治方法、园林具械的使用方法。

  5.17.3 对花木进行挂牌,标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理办法等,方便居民欣赏。

  5.17.5 借鉴他们先进的管理方法,收集住户对绿化管养的建设性建议,结合实际情况,制定管养计划、管养方法,确保绿化管养的正常运作。

  5.17.6 关心绿化员工的生活,多交流思想,为绿化工作好后勤工作,解释工作疑难,多渠道增进绿化工的知识和素质。

  5.17.7 广开门路,与社区文化部结合,建设小区“爱绿化、护绿化”的文化环境。

  5.18.1 服从领导,模范带头,以身作则,积极带领队员完成上级交给的各项任务。

  5.18.2 全面负责小区内的清洁卫生工作的安排,做好每日检查记录并及时向主管汇报。

  5.18.3 负责做好保洁员的思想教育、法纪教育工作,组织保洁员学习文化和专业知识。

  5.18.5 每日检查监督卫生、消杀,评定工作效益,搞好环境卫生,抓好宿舍内务卫生管理。

  5.18.6 坚持每日巡查小区卫生,劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。

  保洁员在保洁班长的直接领导下,负责本小区的环境卫生清扫、保洁工作,主要职责如下:

  5.19.1 清扫、清洗:高层电梯间、大堂每天清扫一遍,每两天拖洗一遍,电梯每天擦、抹一遍,副楼梯每周拖洗一遍,公共场所、商场每天清扫一遍,商场每三天打蜡一次;多层部分公共场所每天清扫二遍,楼梯道、天面每周清扫二遍。

  5.19.2 垃圾清运:高层住宅、商场、公共场所每天清运一次;多层住宅每天清运二次,垃圾桶每天清洗一次。

  5.19.3 保洁:当班时间责任区内任何垃圾、脏物、废物、杂物等,随产随清,保持责任区内的卫生。

  5.19.4 虫蚊消杀:公共场所每周二次,重点是垃圾桶。排雨井、排污井、绿化槽等处。

  5.19.5 住户服务:必须在接到住户上门卫生清洁服务要求的24小时内完成。

  绿化工在班长的领导下,对住宅区的绿化工作实施全面管理,为住户创造并保持怡人的生活环境。

  5.20.1 熟悉住宅区绿化概况,充分利用和发展绿化地面积,保证绿化率达35%以上,绿化覆盖率40%以上,绿化完好率达99%以上,因地制宜,合理布植花草树木品种和数量,创造优美的植物景观,以挥绿化的生态环境效益。

  5.20.2 提高绿化养护管理的知识和技能,熟悉花草树木的品种、名称和栽培管理方法,掌握花木病虫害的防治方法,正确并熟练使用园林具械。

  5.20.3 对花木进行适当挂牌,标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理办法等,方便居民欣赏。

  c. 根据园林功能要求,花木分枝规律和生长特性,以及环境关系对花木进行修剪、整形,使花木生长量适当,长势优良,乔灌木各种树形优美,构成丰富的植物景观。

  e. 以“预防为主”和“治旱、治小、治了”的原则,及时防治花草树木病虫害,同时注意保护环境,减少农药污染。

  f. 定期对花木进行培土、树干涂白,防风害、日灼。对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗。

  g. 经常巡视住宅区的绿化地,严格制止在草地上践踏,倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为,完善绿化围护、隔离设施。

  5.21.1 负责管理中心现金、银行存款的收支、管理、记帐、结算工作,每天保险柜现金存量不得超过100元,严禁挪用或私自借支公款。

  5.21.2 熟练掌握出纳账的记账原则和方法,建立、健全现金、银行存款日记账和其它账目,定期核对,做到账目清晰、手续完备、账账相符、账表相符,日清日结,准确无误。

  5.21.3 严格执行财务制度,收付款项均与会计十进制记账凭证相符。并经管理中心经理批准,对于不合法、不真实、不完整的原始凭证,不予办理或退回补充更正。

  5.21.4 敢于坚持原则,敢于向违反财经纪律的违法违纪行为作斗争,忠于职守,以身作则遵守国家财经政策和财会制度等法令和规定,一丝不苟地严格执行会计制度。

  5.21.5 掌握微机的DBASE数据库、DOS的基本操作方法和物业管理电脑程序,建立、健全电脑财务档案,熟练电脑收费操作。

  5.21.7 负责员工制服订做,办公用品、通讯设施和管理中心费用的支付。

  5.21.8 熟悉辖区内的单元户数和面积,以及管理费、水电费等收费标准和计算方法。收缴各种管理费并开具收据,做好收费的统计、核算工作。做到及时、不重不漏,收费率达98%。

  5.22.1 管理中心负责各部门月服务工作计划表和月服务工作总结表的发放、月计划实施情况的监督以及服务计划表和月服务总结表的收集工作。

  5.22.2 管理中心在每月25日将《管理中心月服务工作计划》和《管理中心月服务工作总结表》(2份)发放到各部门。各部门负责人收到后,根据部门工作的具体情况,对当月工作总结并拟定下月工作计划,并于当月30日、下月1日前分别将其中一份交管理中心。

  5.22.3 管理中心将计划表交项目管理中心经理审核,进行必要的修改和补充,批准后予以实施。并根据计划表中的内容检查和监督各部门的工作,如实填写计划表中的“完成情况”栏。

  5.22.4 各部门根据工作的完成情况,进行每月工作总结,填写《管理中心月服务工作总结表》,并将该表于每月30日前交管理中心。

  5.22.5 每月2日,由项目管理中心经理主持召开上月工作总结会议,并对本月的工作计划进行必要的修改、补充,并批准实施。

  5.22.6 对不按时上交月服务工作计划表和月服务工作总结表,以及不按时完成工作计划的部门或个人,由管理中心按有关规定进行处罚。

  为了提高管理水平,采取平时自学为主和定期培训为辅的方法,提高管理人员的文化素质、业务能力和工作水平,做到全员持证上岗。

  5.23.1 新招聘人员在试用期,实行一个月业务学习,二个月实习,经公司和项目中心考试合格者留用。

  5.23.2 安防员每日进行常规训练:晨跑、自由搏击、擒拿术、散打、队列练习等,以增强体力和防卫能力,每月思想教育学习不少于三次,以提高安防员的政治思想觉悟。增强保卫小区安全的责任心。

  5.23.3 项目中心每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍,举行管理经验座谈会。使员工及时总结管理中的经验教训,提高处理问题的能力和工作水平。

  5.23.4 在消防部门的指导下,每月举行一次全员消防训练,学习有关消防器材的使用方法、熟悉住宅区消防设施分布状况以及学习有关救生方法,并举行消防演习,要求人人达标。

  5.23.5 定期培训员工处理突发事件的应急能力,熟练掌握在发生火警、电梯困人、台风天气、治安案件等情况下应急处理方法,把损失减少到最小程度,要求人人达标。

  5.23.6 每年组织到市内外的先进单位参观学习,取长补短,并结合本小区的实际情况,总结提出小区改进措施和新的管理设想。

  5.23.7 管理中心与市劳动局、有关院校、培训单位联系,有计划的安排助理、机电、维修、绿化、电脑、财会等各工种员工分批进行培训学习和深造,鼓励获取国家认可的学历和职称证书,以确保员工的整体文化素质。做到员工全员持证上岗。

  5.23.8 定期进行电脑培训和闭路电视、电子控制系统等规范操作及物业管理程序的培训,引进现代高科技管理技术,提高工作效益。

  5.24.1 文档管理人员专职负责管理处所有文件(通知、命令、公函、总结报告、通报、会议纪要)及资料(技术图纸、说明书、手册、个人简历、员工档案市府法规、车辆档案、住户档案等)的存档、收集和保管。

  5.24.2 任何人员借阅上述文件资料,须登记日期、用途、经手人及归还日期。

  5.24.3 属秘密文件的要妥善保管,不准散播其内容,不准给未经领导批准的人员翻阅,不准复印,不准带离办公室。

  5.24.4 职员、员工个人档案材料属秘密材料,他人无权翻阅,文档管理人员也不准将这些资料擅自给他人过目。

  5.24.5 文件资料等要归档,归档要注意整齐,归档前要先把资料分类,无论是按字母顺序还是按内容、按时间等形式分类,其目的都是为了查找迅速方便,因此都必须在档案夹里清楚的标明。

  5.24.6 要经常进行清理归档,以免资料堆积混乱,对过期的文件资料要及时清理,无保存必要的材料,经领导批准可做销毁处理。

  5.25.1 项目中心实行全天候值班,24小时为住户提供服务。各主管、水电维修工中午和夜间在管理中心轮流值班。

  5.25.2 中午值班时间为11:30—14:00,由一名主管及两名水电维修工负责。

  5.25.4 值班主管负责夜间和中午事务的全面管理,并做好值班记录,填写《主管值班日记》;事务助理在值班期间负责接听电话和填写《夜间(中午)值班登记表》;水电维修工负责水电维修。

  5.25.5 夜间值班期间,值班主管负责对夜间各值班岗位的检查与监督,每晚于21:00、1:00、4:00开始对各岗位检查三次,并填写《值班主管夜间查岗记录表》。

  5.25.6 夜间(中午)值班期间如遇不能及时处理的投诉、委托、维修问题(非应急情况),则应在第二天8:30—14:30由事务助理根据《管理中心夜间(中午)值班登记表》所登记的情况,填写《夜间(中午)遗留问题登记表》,并交相应责任部门处理,具体操作可参照《管理中心工作手册》中的“夜间(中午)遗留问题处理规程”执行。

  为了加强管理中心办公用品的管理,有计划、按规定申请、购买、领用办公用品,特制定此制度。

  5.26.1 办公用品定义:办公用品主要包括各种文具、清洁用具等。办公用品的购买、发放由公司综合部具体负责实施。

  a.常用办公用品由综合部按每月的数量、价格、填写购买申请表,经领导审批后购买。

  b. 非常用办公用品,由需领部门向综合部申报,由综合统一购买。如确因用品特殊,综合部因不熟悉等原因不方便购买,经公司综合部经理同意批准后,可由申请部门购买。

  a. 全体员工必须本着“节约第一,按需领用”的原则使用和领用办公用品,不得以任何形式和供品多占多领;

  b. 个人常用办公用品的领用方法原则上采用按职务及工作性质按月领用。领用时需在“办公用品领用登记表”上签名,注明办公用品的品名、数量等;

  d. 公用常用办公用品的领用与其工作性质相关的办公用品。如遇特殊情况,经综合部主管同意可按需领取;

  e. 非常用办公用品的领用与按照申请购入多少、领用多少的原则发放,领用时必须填写“办公用品申领单”,注明用途;

  f. 事务助理每两个月对部门办公用品的领用情况进行统计,填写“办公用品统计表”;

  h. 各部门应本着节约、节俭的原则申领办公用品,如未经同意,个人领用办公用品超过规定数量的,从工资中扣除多领取用品的费用;发现有将公用办公用品挪为私用、贪污和浪费等行为,将根据相关规定予以严肃处理。

  为加强与住户的联系,及时为住户排忧解难,把管理工作置于住户监督下,从而集思广益,及时总结经验、教训。不断改进管理,提高服务质量,特建立接待来访投诉和回访工作制度。

  a. 接待来访投诉工作由前台值班人员负责,管理中心应广为宣传接待投诉的办公地点、电话,让住户投诉有门。

  b. 任何管理人员在遇到住户来访投诉时,都应给予热情接待,主动询问,耐心、细致地做好解释工作,当住户有不理解住宅区的管理规章制度时,要晓之以怀,动之以情,让住户理解并支持管理中心的工作。

  c. 对住户投诉、来访中谈到的问题,接待人员应及时进行记录,并在当天调查、核实,然后将处理结果汇报管理中心责任部门和经理;不能解决的,要将问题和意见向有关部门和经理汇报,由经理决定处理办法。

  d. 当住户主动前来提合理化建议时,要详细、认真地做好记录,并及时经理汇报,由经理决定采取或制定整改计划,并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单,同时给住户优先评选“文明户”。

  e. 责任部门在处理来访、投诉时,要热诚、主动、及时,要坚持原则,突出服务;不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处,在处理完毕后应及时回复住户和管理中心主任,做到事事有着落、件件有回音。

  f. 全体管理人员要认真负责,做好本职工作,为住户提供满意的服务,尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。

  g. 当同行物业管理单位要求参观时,管理中心员工应给予热情接待,把住宅区情况做全面的介绍,通过互相学习,共同提高小区管理水平。

  4)回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉,及时逐条整理综合、研究、妥善解决,重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%,有效投诉力争在1%(发下)。

  4)利用节日庆祝活动、社区文化活动、居民集会等形式广泛听取住户意见反馈。

  5.28.1 维修回访是在维修完工后,由事务助理采用电话或上门的方式对业主进行回访。回访的主要内容包括维修工的服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主满意程度等项目。

  5.28.2 工作维修部在每周五下午下班前将本周《派工单》整理好,交管理中心事务室进行回访。

  5.28.3 管理中心事务室接到《派工单》后,由事务助理及时对责任区的住户进行回访,交将回访结果填写在《派回单》回访栏内。

  5.28.4 事务助理必须在一周内将上周的《派工单》回访完毕,并于周五下午下班前将《派工单》交回工程维修部归档。保证维修回访率达100%。

  根据龙山国际防火的特点,配合有关安全活动,公司每年进行二次防火安全检查,由公司质检部组织人员对消防设施进行检查,并做好有关记录,填写《防火安全检查记录表》。

  突击检查住宅区的防火安全措施是否真正落实、消防设施是否完好,由消防第一责任人每季度组织一次,并做好相关记录。

  b.消防设施包括自动火灾报警装置、消防水池、消火栓系统、消防水泵及气体灭火系统等是否正常运行。

  c.用火用电方面。火源的控制情况,电气设备安装是否符合安全要求,是否有超负荷现象等。

  a.若检查发现火险隐患,检查负责人应填写《火险隐患整改通知书》,并派发到受检单位。

  b.受检单位接到整改通知后,应组织人员对火险隐患及时进行整改,并接规定时限完成。

  c.受检单位整改完毕后,检查负责人应组织人员对火险隐患进行复查,并记录复查结果。

  5.30.5 保持制动器清洁,经常检查制动轮与制动闸瓦之间的间隙,保证制动灵活,电梯运行安全可靠。

  5.30.6 经常检查机房室内温度,保持机房内照明、通讯及降温设备正常工作状态;

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